Lors de la vente d’une maison, celle-ci fait généralement l’objet d’une évaluation afin d’en déterminer la valeur. Les différents types d’évaluation se concentrent sur des éléments variés du marché. De plus, il existe plusieurs méthodes pour estimer le prix de vente d’un bien immobilier.
Approche par comparaison des ventes
L’approche par comparaison des ventes part du principe que les ventes antérieures de biens similaires constituent la meilleure indication de la valeur d’un bien immobilier. Pour cette méthode, les investisseurs s’appuient sur des comparaisons de biens immobiliers commerciaux, soit dans leur propre base de données, soit dans une base de données tierce. Cette méthode est traditionnellement utilisée pour l’immobilier résidentiel. Elle peut également s’avérer utile pour les investisseurs commerciaux, en particulier pour les terrains non bâtis et les grands projets de développement.
Même au sein d’un même marché et d’une même catégorie d’actifs, les propriétés récemment vendues ne reflètent pas nécessairement les transactions potentielles. Ceci est particulièrement valable lorsque la vente a eu lieu il y a plus de quelques années. Pour s’assurer qu’un seul point de données aberrant ne fournira pas d’informations trompeuses, les investisseurs prennent généralement en compte au moins trois ventes. Des différences dans les caractéristiques, l’âge et la qualité des bâtiments peuvent aussi donner une image trompeuse. Le fait d’approfondir ces divergences et d’ajuster l’évaluation en conséquence permet aux investisseurs d’éviter les évaluations trompeuses. Lorsque vous utilisez un outil d’estimation en ligne, vous évitez les mauvaises surprises en connaissant la valeur de votre bien.
Approche par capitalisation des revenus
L’approche par capitalisation des revenus est souvent réservée aux biens commerciaux ou aux biens résidentiels qui produiront des revenus, tels que les complexes d’appartements, plutôt qu’aux maisons d’habitation. Afin de déterminer une valeur d’évaluation, ce processus examine le potentiel de revenus d’un bien immobilier donné. L’outil calcule la valeur de ce bien sur la base des conditions du marché.
Cette méthode s’appuie fortement sur des modèles et des calculs pour prédire les revenus futurs du bien. Par conséquent, l’approche de la capitalisation des revenus est plus complexe, moins précise et plus difficile à calculer que les deux autres méthodes d’évaluation. Elle est extrêmement utile pour prédire une valeur basée sur les revenus potentiels.
Approche par les coûts
Une évaluation immobilière utilisant cette méthode évalue le terrain après déduction des améliorations dépréciées. Les rénovations se réfèrent aux coûts de la nouvelle structure des rénovations sur le terrain, selon les normes d’aujourd’hui. La plupart des évaluations immobilières utilisant cette méthode commencent par un coût de remplacement et soustraient ensuite la valeur de tout problème lié au terrain ou aux améliorations qui y sont apportées. Ce type d’évaluation immobilière est considéré comme plus efficace pour les structures récentes que pour les structures plus anciennes.
Méthode par calcul résiduel
La méthode d’évaluation résiduelle est une technique permettant de déterminer la valeur de certains terrains sur la base de leur valeur développée. Les promoteurs immobiliers sont susceptibles d’utiliser la méthode d’évaluation foncière résiduelle. Il s’agit d’un moyen d’estimer les coûts, les rendements et les bénéfices possibles d’un projet de développement qu’ils envisagent.
Cette méthode les aide à décider s’il est viable. Il s’agit d’un moyen de planifier un budget et de gérer les risques d’un projet. Il peut également être utile pour obtenir le financement d’un programme. Elle indique au prêteur la valeur du bien immobilier achevé et du terrain à acheter.
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